Comprar o vender una casa no es cualquier cosa. Detrás hay años de ahorro, proyectos, ilusiones y muchas decisiones que tomar.
Revisamos el estado de las instalaciones, la eficiencia energética, posibles humedades, reformas pendientes… pero existe un aspecto de la vivienda que no podemos comprobar a simple vista: la concentración de radón en el aire interior.
El radón no se ve, no huele y no produce una señal que permita saber que está presente. Sin embargo, la exposición prolongada aumenta el riesgo de cáncer de pulmón. La Organización Mundial de la Salud estima que el radón puede ser responsable de entre el 3 % y el 14 % de los cánceres de pulmón de un país, dependiendo de la concentración media y de la prevalencia del tabaquismo.
Por eso, especialmente cuando una vivienda está situada en una zona con potencial significativo de radón o tiene plantas en contacto con el terreno, disponer de una medición puede aportar información muy valiosa antes de comprar o vender.
¿Qué es el radón y por qué importa al comprar una vivienda?
El radón es un gas radiactivo de origen natural que procede de la cadena de desintegración del uranio presente en rocas y suelos.
Al aire libre suele diluirse hasta alcanzar concentraciones bajas. En interiores puede acumularse, especialmente en determinados edificios y terrenos. El Consejo de Seguridad Nuclear recuerda además que los mapas de potencial de radón sirven como orientación, pero no sustituyen una medición directa dentro del inmueble.
Eso significa que saber que una vivienda está en una zona con potencial de radón no nos dice cuánto radón hay realmente dentro.
Y ocurre también al contrario: estar fuera de una de las zonas de mayor potencial no permite conocer la concentración de una vivienda concreta.
Para saberlo, hay que medir.
¿Existe un certificado de radón para vender una vivienda?
Aquí conviene aclarar una confusión bastante habitual.
En una compraventa podemos disponer de un informe o resultado de medición de radón, elaborado a partir de detectores analizados por un laboratorio adecuado.
Pero no deberíamos presentarlo como si existiera actualmente un “certificado de radón” obligatorio con carácter general para vender una vivienda en España.
La documentación oficial sobre compraventa contempla otras obligaciones documentales, como el certificado de eficiencia energética, y determinadas comunidades autónomas pueden exigir además documentos específicos. No aparece, sin embargo, un certificado general de radón como requisito habitual de toda compraventa.
Eso no significa que medir carezca de interés.
Todo lo contrario.
Una medición aporta un dato objetivo sobre una característica de la vivienda que comprador y vendedor no pueden conocer mediante una simple visita.
¿Cómo se realiza una medición de radón?
Para estimar correctamente la concentración de radón no basta con colocar un aparato durante unas horas.
Los niveles pueden fluctuar considerablemente con el tiempo, por lo que las mediciones destinadas a estimar una concentración media requieren periodos suficientemente representativos.
En el ámbito regulado de los centros de trabajo, por ejemplo, la normativa establece metodologías basadas en exposiciones de al menos tres meses durante determinados periodos del año o en mediciones distribuidas a lo largo de un año, mediante laboratorios acreditados conforme a UNE-EN ISO/IEC 17025.
En una vivienda, el objetivo es el mismo desde el punto de vista práctico: obtener un resultado suficientemente representativo y no basar una decisión importante en una lectura puntual.
Una vez finalizada la medición, se obtiene un informe de resultados expresado en Bq/m³ —becquerelios por metro cúbico—.
¿Qué significan 100 y 300 Bq/m³?
Esta parte también merece precisión.
En España, el nivel de referencia establecido para la concentración de radón en recintos cerrados es de 300 Bq/m³ como promedio anual.
No significa que 299 Bq/m³ sea automáticamente “seguro” y 301 Bq/m³ “peligroso”.
El riesgo aumenta progresivamente con la exposición. La OMS estima que el riesgo de cáncer de pulmón aumenta alrededor de un 16 % por cada incremento de 100 Bq/m³ en la concentración media de radón a largo plazo. También recomienda establecer, cuando sea posible, un nivel de referencia de 100 Bq/m³ y que, si las circunstancias nacionales no permiten alcanzar ese valor, el nivel de referencia no supere los 300 Bq/m³.
Por tanto, hablaríamos de reducir la exposición todo lo razonablemente posible, no de dividir las viviendas simplemente entre “seguras” y “peligrosas”.
Si estás comprando una vivienda, ¿por qué puede interesarte medir?
Una vivienda puede parecernos perfecta durante una visita y, aun así, presentar una concentración de radón que no podríamos detectar con nuestros sentidos.
Realizar una medición permite incorporar un dato más a la evaluación del inmueble.
Puede resultar especialmente interesante cuando existen plantas bajas, sótanos o zonas en contacto con el terreno, o cuando la vivienda se encuentra en un municipio identificado por su potencial de radón. El CSN dispone de cartografía específica precisamente para identificar las zonas donde existe una mayor probabilidad de encontrar concentraciones elevadas.
Pero incluso en esas zonas, el mapa no sustituye la medición de la vivienda concreta.
Si estás vendiendo, una medición aporta transparencia
Desde el punto de vista del propietario, disponer de un resultado de medición puede servir para proporcionar al comprador información objetiva sobre el inmueble.
No afirmaría que una casa medida “se vende antes”, “se vende más cara” o “sufre menos regateo”, porque eso dependerá de muchísimos factores y no tenemos datos suficientes para garantizarlo.
Lo que sí podemos afirmar es algo mucho más sencillo:
el comprador dispone de más información para tomar su decisión.
Y la transparencia en una operación tan importante siempre es preferible a basarse en suposiciones.
¿Es obligatorio medir el radón antes de comprar o vender?
No existe actualmente una obligación general de realizar una medición de radón para toda compraventa de vivienda en España.
El Código Técnico de la Edificación sí incorpora la sección HS 6, dedicada a la protección frente a la exposición al radón. Su ámbito incluye edificios de nueva construcción situados en los municipios incluidos en su clasificación y determinadas intervenciones en edificios existentes, como ampliaciones, cambios de uso y ciertas reformas.
Eso es diferente de decir que toda vivienda usada deba aportar una medición de radón cuando se vende.
Por eso eliminaría por completo frases como “todo apunta a que pronto será obligatorio”. No necesitamos anticipar una obligación futura que actualmente no existe.
¿Y si la medición detecta una concentración elevada?
Encontrar una concentración elevada no significa que la operación tenga que detenerse ni que la vivienda no tenga solución.
Existen diferentes técnicas para reducir la entrada o acumulación de radón. El Código Técnico contempla, entre otras, barreras de protección, espacios de contención ventilados y sistemas de despresurización del terreno; en edificios existentes las soluciones pueden adaptarse a las características concretas del inmueble.
Lo importante es no elegir una solución simplemente porque “funcionó en otra casa”.
Primero se mide.
Después se estudia cómo está construido el inmueble.
Se diseña la actuación adecuada.
Y finalmente se vuelve a medir para comprobar el resultado.
Comprar con más información, vender con más transparencia
Una compraventa ya implica suficientes incógnitas como para añadir otra que podemos medir.
El radón no se ve, pero su concentración sí puede conocerse.
Por eso realizar una medición antes de comprar o vender una vivienda puede ser especialmente interesante en zonas con potencial significativo de radón o en inmuebles cuyas características constructivas aconsejen prestar atención a este problema.
No porque exista actualmente un “certificado obligatorio”.
Sino porque disponer de información objetiva permite tomar mejores decisiones.
En Tu Hogar 10 realizamos mediciones de radón y estudiamos las características de cada inmueble para interpretar los resultados y, cuando es necesario, plantear soluciones destinadas a reducir su concentración.
Porque comprar una casa debería implicar conocerla lo mejor posible. También en aquello que no podemos ver.
