Cuando alguien va a comprar una vivienda, hace una lista mental de comprobaciones. Mira la orientación. Pregunta por la antigüedad de la instalación eléctrica. Se fija en si hay manchas de humedad en los techos. Pide el certificado energético. Comprueba que no haya cargas pendientes en el Registro de la Propiedad. Pregunta por la derrama de la comunidad.
Es una lista razonable. Y le falta algo.
Nadie pregunta: ¿esta casa tiene radón?
No por descuido. Simplemente porque casi nadie sabe que debería preguntarlo. El radón es invisible, no deja marca en la pared, no aparece en la nota simple y ningún agente inmobiliario lo menciona voluntariamente. Es, probablemente, el único factor de salud relevante de una vivienda que puede pasar completamente desapercibido en una compra de doscientos, trescientos o cuatrocientos mil euros.
Y eso está empezando a cambiar.
Lo que dice la normativa y lo que la normativa deja fuera
Desde septiembre de 2020 existe en España el Documento Básico HS6 del Código Técnico de la Edificación, dedicado específicamente a la protección frente a la exposición al radón. Fija un nivel de referencia claro: 300 Bq/m³ como promedio anual en espacios habitables. Y obliga a aplicar medidas de protección en los edificios de obra nueva, en las ampliaciones, en los cambios de uso y en determinadas rehabilitaciones, siempre que estén en municipios clasificados como zona de riesgo.
Hasta aquí, todo correcto. El problema es lo que queda fuera.
Las viviendas construidas antes de esa fecha —es decir, la inmensa mayoría del parque inmobiliario español— no están obligadas a nada. Ni a medir, ni a proteger, ni a declarar. Una casa de 1985 en un municipio de la sierra madrileña puede venderse y comprarse sin que nadie haya medido nunca el radón, y eso es perfectamente legal.
Hay además un matiz importante que mucha gente desconoce: estar fuera del listado de municipios del CTE no significa que no haya radón. El listado marca obligaciones constructivas, no ausencia de gas. Un municipio sin clasificar puede tener viviendas concretas con niveles elevados, porque la geología cambia de una parcela a otra y porque el comportamiento de cada edificio —su cimentación, su ventilación, sus grietas— influye tanto como el terreno sobre el que se asienta.
En otras palabras: la normativa te dice dónde es obligatorio actuar. No te dice dónde hay radón. Y esas dos cosas no son lo mismo.
El comprador:
lo que deberías pedir antes de firmar
Si estás comprando una vivienda, especialmente en la sierra de Madrid, en Galicia, en Extremadura o en cualquier zona de suelo granítico, hay tres preguntas que merece la pena hacer antes de llegar a la notaría.
La primera: ¿existe alguna medición de radón de esta vivienda? Si la respuesta es sí y el resultado está por debajo de los 300 Bq/m³, con una medición razonablemente reciente y hecha con metodología acreditada, tienes información sólida. Si la respuesta es no, ya sabes algo importante: nadie lo ha comprobado nunca.
La segunda: ¿se han hecho reformas desde esa medición? Esto importa más de lo que parece. Cambiar las ventanas por otras de alta estanqueidad, sellar una fachada, modificar la ventilación o intervenir en la solera puede alterar completamente el comportamiento del radón en una vivienda. Una medición anterior a una reforma importante ya no representa la situación actual de la casa.
La tercera: ¿cómo es la planta baja o el sótano? El radón entra desde el terreno y se acumula en los niveles inferiores. Una vivienda con sótano habitable, con garaje integrado o con habitaciones en contacto directo con el suelo tiene más probabilidad de acumulación que un cuarto piso.
Ninguna de estas preguntas es intrusiva. Son exactamente el mismo tipo de información que pedirías sobre la instalación eléctrica o sobre el estado de la cubierta. La diferencia es que, con el radón, casi nadie las hace.
El vendedor
por qué medir te conviene a ti más que a nadie
Aquí llega la parte contraintuitiva. Mucha gente que vende una casa piensa que medir el radón solo puede traer problemas: si el resultado sale alto, aparece un argumento para bajar el precio.
Es una forma de verlo. Pero hay otra que, en la práctica, funciona mejor.
Una medición con resultado bajo es un argumento de venta. Literalmente. En un mercado donde los compradores están cada vez más informados —y lo están, especialmente en zonas donde el radón ha salido en prensa local—, poder decir «esta casa está medida y da 85 Bq/m³» es una ventaja competitiva frente a la casa de al lado, que no tiene ni idea de lo que tiene dentro.
Y si el resultado sale alto, tienes algo mucho más valioso que un problema: tienes tiempo. Tiempo para instalar un sistema de mitigación antes de poner la casa en el mercado, volver a medir y vender con el problema resuelto y documentado. Eso no resta valor a la vivienda: lo protege.
Lo que sí resta valor es que el comprador descubra el problema después de la compra. Porque entonces ya no hay conversación posible, solo un propietario nuevo que se siente engañado y una casa que, en el boca a boca de un municipio pequeño, se queda con fama.
El caso particular de la obra nueva
Si estás comprando vivienda de obra nueva en un municipio clasificado como zona de riesgo, hay un documento que deberías pedir y que muy poca gente pide: el informe de medición de radón posterior a la finalización de la obra.
La normativa no se conforma con que se apliquen medidas de protección. Exige también comprobar experimentalmente que esas medidas funcionan, mediante mediciones de concentración una vez terminado el edificio. Ese informe debería formar parte de la documentación final de obra.
En la práctica, no siempre se solicita. Y una promoción que aplicó la barrera de protección sobre plano pero nunca comprobó su eficacia es, en términos reales, una vivienda sin medir. El plano decía que estaba protegida. Nadie confirmó que lo estuviera.
Pedir ese informe no es desconfiar del promotor. Es pedir la documentación que la normativa ya contempla.
Por qué esto va a importar cada vez más
Hay una tendencia clara en el mercado inmobiliario español, especialmente en el segmento medio-alto y en las zonas de riesgo conocido: cada vez más compradores incluyen el certificado de medición de radón en su revisión previa, igual que hace quince años empezaron a incluir el certificado energético.
Al principio era algo que solo pedían los compradores más informados. Hoy es casi un trámite estándar. Con el radón está pasando exactamente lo mismo, solo que vamos unos años por detrás.
La diferencia es que el certificado energético te dice cuánto vas a gastar en calefacción. La medición de radón te dice algo bastante más serio sobre la salud de quien va a dormir en esa casa durante los próximos veinte años.
Lo que podemos hacer por ti
En Tu Hogar 10 llevamos más de diez años trabajando con radón en la Comunidad de Madrid. Medimos, interpretamos los resultados y, cuando hace falta, instalamos los sistemas de mitigación necesarios para que una vivienda baje de los niveles de referencia y se quede ahí.
Si estás comprando, podemos medir antes de que firmes. Si estás vendiendo, podemos medir con tiempo suficiente para que llegues al mercado con la información a tu favor. Y si ya has comprado y nunca te lo habías planteado, sigues estando a tiempo: la exposición al radón es acumulativa, y cada año que se reduce cuenta.
Ahora mismo la medición es gratuita. Sin compromiso, sin obra y sin ningún coste. Solo para que sepas qué hay dentro de tu casa.
Cuéntanos dónde está la vivienda y lo vemos.
